御境物業管理顧問

第一條 

為促進社區發展，增進居民福利，建設安和融洽，團結互助之現代化社會，特訂定本綱要。社區發展之組織與活動，除法律另有規定外，依本綱要之規定。 

第二條 

本綱要所稱社區，係指經鄉（鎮、市、區）社區發展主管機關劃定，供為依法設立社區發展協會，推動社區發展工作之組織與活動區域。社區發展係社區居民基於共同需要，循自動與互助精神，配合政府行政支援、技術指導，有效運用各種資源，從事綜合建設，以改進社區居民生活品質。社區居民係指設戶籍並居住本社區之居民。 

第三條 

社區發展主管機關：在中央為內政部；在省（市）為省（市）政府社會處（局）；在縣（市）為縣（市）政府；在鄉（鎮、市、區）為鄉（鎮、市、區）公所。社區發展業務主管單位：在中央為內政部社會司；在省（市）為社會處（局）；在縣（市）為社會科（局）；在鄉（鎮、市、區）公所為民政課（社會課、社經課）。社區發展業務主管單位應加強與警政、民政、工務、國宅、教育、農政、衛生及環保等相關單位協調聯繫、分工合作、相互配合支援，以使社區發展業務順利有效執行。 

第四條 

各級主管機關為協調、研究、審議、諮詢及推動社區發展業務，得邀請學者、專家、有關單位及民間團體代表、社區居民組設社區發展促進委員會；其設置要點由各級主管機關分別定之。 

第五條 

鄉（鎮、市、區）主管機關為推展社區發展業務，得視實際需要，於該鄉（鎮、市、區）內劃定數個社區區域。社區之劃定，以歷史關係、文化背景、地緣形勢、人口分布、生態特性、資源狀況、住宅型態、農、漁、工、礦、商業之發展及居民之意同、興趣及共同需求等因素為依據。 

第六條 

鄉（鎮、市、區）主管機關應輔導社區居民依法設立社區發展協會，依章程推動社區發展工作；社區發展協會章程範本由中央主管機關定之。社區發展工作之推動，應循調查、研究、諮詢、計畫、推行及評估等方式辦理。主管機關對於前項工作應遴派專業人員指導之。 

第七條 

社區發展協會設會員（會員代表）大會、理事會及監事會。另為推動社區發展工作需要，得聘請顧問，並得設各種內部作業組織。 

第八條 

會員（會員代表）大會為社區發展協會最高權力機構，由左列會員（會員代表）組成：

第九條 

理事會、監事會由會員（會員代表）於會員（會員代表）大會中選舉理事、監事分別組成之。 

第十條 

社區發展協會置總幹事一人，並得聘用社會工作員及其他工作人員若干人，推動社區各項業務 

第十一條 

社區發展協會根據社區實際狀況，建立左列社區資料：
一、 歷史、地理、環境、人文資料。
二、 人口資料及社區資源資料。
三、 社區各項問題之個案資料。
四、 其他與社區發展有關資料。

第十二條 

社區發展協會針對社區特性、居民需要，配合政府社區發展指定工作項目、政府年度推薦項目、社區自創項目，訂定社區發展計畫、編訂經費預算、積極推動。
前項社區發展指定工作項目如左：
一、 公共設施建設：
　（一）　 新（修）建社區活動中心。
　 （二）　 社區環境衛生及表圾之改善與處理。
　 （三）　 社區道路、水溝之維修。
　 （四）　 停車設施之整理與添設。
　 （五）　 社區綠化與美化
　 （六）　 其他。

二、 生產福利建設：
　 （一）　 社區生產建設基金之設置。
　 （二）　 社會福利之推動。
　 （三）　 社區托兒所之設置。
　 （四）　 其他。 

三、 精神倫理建設：
　 （一）　　加強改善社會風氣重要措施及國民禮儀範例之
　　　　　　 　倡導與推行。
　 （二）　　鄉土文化、民俗技藝之維護與發揚。
　 （三）　　社區交通秩序之建立。
　 （四）　　社區公約之制訂。
　 （五）　　社區守望相助之推動。
　 （六）　　社區藝文康樂團隊之設立。
　 （七）　　社區長壽俱樂部之設置。
　 （八）　　社區媽媽教室之設置
　 （九）　　社區志願服務團隊之成立。
　 （十）　　社區圖書室之設置。
　 （十一）　社區全民運動之提倡。
　 （十二）　其他。 

政府年度推薦項目由推薦之政府機關函知，社區自創項目應配合政府年度社區發展工作計畫。

第十三條 

社區發展計畫，由社區發展協會分別配合主管機關有關規定辦理，各相關單位應予輔導支援，並解決其困難。 

第十四條 

社區發展協會應設社區活動中心，作為舉辦各種活動之場所。主管機關得於轄區內設置綜合福利服務中心，推動社區福利服務工作。 

第十五條 

社區發展協會應與轄區內有關之機關、機構、學校、團體及村里辦公處加強協調、聯繫，以肛取其支援社區發展工作並維護成果。 

第十六條 

社區發展協會辦理各項福利服務活動，得經理事會通過後酌收費用。 

第十七條 

社區發展協會之經費來源如左：
一、 會費收入。
二、 社區生產收益。
三、 政府機關之補助。
四、 捐助收入。
五、 社區辦理福利服務活動之收入。
六、 基金及其孳息。
七、 其他收入。

第十八條 

社區發展協會為辦理社區發展業務，得設置基金，其設置要點由省（市）主管機關定之。 

第十九條 

第十二條第一項政府指定及推薦之項目，由指定及推薦之政府機關酌予補助經費；社區自創之項目，得申請有關機關補助經費。 

第二十條 

各級政府應按年編列社區發展預算，補助社區發展協會推展業務，並得動用社會福利基金。 

第二十一條

各級主管機關對社區發展工作，應會同相關單位辦理評鑑、考核、觀摩，對社區發展工作有關人員應舉辦訓練或講習。 

第二十二條

推動社區發展業務績效良好之社區，各級主管機關予左列之獎勵：
一、 表揚或指定示範觀摩。
二、 頒發獎狀或獎品。
三、 發給社區發展獎助金。

第二十三條 

本綱要施行前已成立之社區理事會，於本綱要發布施行後，由主管機關輔導其依法設立為社區發展協會，但理事會任期未屆滿者，可繼續行使職權至屆滿時辦理之。 

第二十四條 

第二十四條本綱要自發布日施行。

第四條 

區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。 

第五條 

區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。 

第六條 

住戶應遵守下列事項：
於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時，不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。
他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。
管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。
其他法令或規約規定事項。
前項第二款及第三款之進入或使用，應擇其損害最少之處所及方法為之，並應補償所生之損害。
住戶違反第一項規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置 。

第七條 

公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。
其為下列各款者，並不得為約定專用部分：
公寓大廈本身所占之地面。
連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄。
公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。
約定專用有違法令使用限制之規定者。
其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。 

第八條 

公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及防空避難室，非依法令規定並經區分所有權人會議之決議，不得有變更構造、顏色、使用目的、設置廣告物或其他類似之行為。
住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並報請主管機關依第三十九條第一項第二款處以罰鍰，該住戶應於一個月內回復原狀，未回復原狀者，由主管機關回復原狀，其費用由該住戶負擔。

第九條 

各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。
住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。
前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。
住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處 置。如有損害並得請求損害賠償。 。 

第十條 

專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。
共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。
但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。 前項共用部分、約定共用部分之管理、維護費用，區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。 

第十一條 

共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。
前項費用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。

第十二條 

專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。 

第十三條 

公寓大廈之重建，應經全體區分所有權人及基地所有權人、地上權人或典權人之同意。但有下列情形之一者，不在此限：
配合都市更新計畫而實施重建者。
嚴重毀損、傾頹或朽壞，有危害公共安全之虞者。 因地震、水災、風災、火災或其他重大事變，肇致危害公共安全者。

第十四條 

公寓大廈有前條第二款或第三款情形之一，經區分所有權人會議依第三十一條規定決議重建時，區分所有權人不同意決議又不出讓區分所有權或同意後不依決議履行其義務者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分。
前項之受讓人視為同意重建。
重建之建造執照之申請，其名義以區分所有權人會議之決議為之。

第十五條 

住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。 住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並報請直轄市、縣(市)主管機關處理，並要求其回復原狀。 

第十六條 

住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為。
住戶不得於防火間隔、防火巷弄、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵佔巷道妨礙出入。
住戶飼養動物，不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。但法令或規約另有禁止飼養之規定時，從其規定。
住戶違反前三項規定時，管理負責人或管理委員會應予制止，或按規約處理；必要時得報請地方主管機關處理 。 

第十七條 

住戶於公寓大廈內依法經營餐飲、瓦斯、電焊或其他危險營業或存放有爆炸性或易燃性物品者，應依中央主管機關所定保險金額投保公共意外責任保險。其因此增加其他住戶投保火災保險之保險費者，並應就其差額負補償責任。其投保、補償辦法及保險費率由中央主管機關會同財政部定之。
前項投保公共意外責任保險，經催告於七日內仍未辦理者，管理負責人或管理委員會應代為投保；其保險費、差額補償費及其他費用，由該住戶負擔 。

第十八條 

公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：
起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。
區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。
本基金之孳息。
其他收入。
依前項第一款規定提列之公共基金，起造人於該公寓大廈使用執照申請時，應提出已於金融業者設立專戶儲存之證明；並於成立管理委員會或選任管理負責人後移交之。
同款所稱比例或金額，由中央主管機關定之。本項所稱金融業者，準用票據法第四條第二項規定。
公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理。其運用應依區分所有權人會議之決議為之。
第一、二項所規定起造人應提列之公共基金，於本條例公布施行前，起造人已取得建造執照者，不適用之。

第十九條 

區分所有權人對於公共基金之權利應隨區分所有權之移轉而移轉；不得因個人事由為讓與、扣押、抵銷或設定負擔。 

第二十條 

管理負責人或管理委員會應定期將基金保管及運用情形公告，並於解職、離職或管理委員會改組時，將公共基金收支情形及餘額移交新管理負責人或新管理委員會。
管理負責人或管理委員會拒絕移交，經定相當期間催告仍不移交時，得報請主管機關或訴請法院命其移交。 

第二十一條

區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。 

第二十二條

住戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離：
積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。
違反本條例規定經依第三十九條第一項第一款至第四款處以罰鍰後，仍不改善或續犯者。
其他違反法令或規約情節重大者。
前項之住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。

第二十三條 

有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。 

第二十四條 

區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務。